На островах лучшая погода, чем на большей части мира. Существуют многочисленные налоговые льготы для резидента Багамских островов, и покупка недвижимости на Багамах в 2023 году может стать первым шагом к гражданству – и помочь вам ускорить процесс подачи заявления. Конечно, покупка недвижимости на Багамах является серьезным обязательством. Хотя рынок недвижимости Багамских Островов считается относительно стабильным, потенциальные покупатели должны всегда проявлять должную осмотрительность перед любой существенной покупкой (особенно, если эта покупка находится в другой стране). В этом руководстве по покупке недвижимости на Багамах я расскажу вам о некоторых наиболее важных соображениях и предоставлю несколько полезных советов и ресурсов, чтобы сделать вашу покупку простой и свободной от неожиданных сюрпризов.
Прежде чем купить недвижимость
Небольшое исследование может иметь большое значение для обеспечения того, чтобы покупка дома на Багамах прошла гладко и безболезненно. Конечно, всегда хорошо делать домашнее задание перед крупной покупкой, но на Багамах есть некоторые вещи, которые могут не возникнуть в вашей стране.
В этом разделе мы рассмотрим несколько факторов, которые следует учитывать при начале покупки.
Выбор района
Рынок недвижимости на Багамах охватывает все: от домов на одну семью в застройках со средним уровнем дохода до огромных вилл на набережных. Очевидно, ваш бюджет и ваши причины пребывания в стране будут диктовать, что наиболее подходит для вас.
Независимо от того, какой район вы выберете, потратьте некоторое время на изучение средней цены продажи и аренды в этом районе. Финансовая статистика может быстро устареть, но ценность близлежащих объектов недвижимости может быть хорошей мерой, если сумма, которую просит продавец, является разумной.
Проверка расходов
Большинство владельцев недвижимости знают, что прейскурантная цена дома или кондоминиума представляет собой лишь часть общей стоимости. Но если вы впервые покупаете дом на Багамах, следует учитывать некоторые факторы, которые могут немного отличаться от того, что есть в вашей стране:
- Коммунальные расходы на Багамах часто значительно выше, чем в других странах. Обязательно уточните, какие расходы на воду, тепло и электроэнергию будут стоить в вашем новом доме.
- Требования к страхованию различаются в разных частях света, равно как и риски для вашей собственности. Стандартная страховка домовладельцев на Багамах, среди прочего, покрывает пожар, беспорядки, ураганы, землетрясения и злонамеренный ущерб.
- Существует ряд различных сборов и разрешений, связанных с покупкой дома и проживанием на Багамах.
Понимание погодных рисков
Острова в Карибском море сталкиваются с некоторыми погодными опасностями, которые могут не учитываться в вашей стране. Ураганы, безусловно, следует учитывать при покупке на Багамах. Тем не менее, Багамские острова являются относительно богатой страной и имеют надежную инфраструктуру, способную помочь в погодных штормах.
Если имущество, на которое вы смотрите, не является особенно старым или близко к воде, у вас не должно быть слишком много проблем.
Чего ожидать при покупке дома на Багамах
После того, как вы изучили места и нашли недвижимость, которая соответствует вашим требованиям, пришло время начать процесс покупки. Правительство Багамских Островов приветствует иностранные инвестиции в недвижимость, поэтому покупка недвижимости на Багамах не слишком сложна.
По-прежнему полезно иметь представление о том, как пойдет процесс, что ожидают от вас другие участники вашей покупки и что вы можете ожидать от них взамен.
Время покупки
Независимо от того, где вы покупаете дом, может быть сложно определить точный график. Переговоры между продавцом и покупателем могут быть быстрыми и безболезненными или растягиваться на несколько недель. Как только цена согласована, может возникнуть целый ряд факторов, которые могут затянуть процесс.
Тем не менее, для тех, кто хочет получить общее представление о том, сколько времени займет покупка дома на Багамах, средняя покупка дома в стране занимает около двух месяцев.
Тарифы и разрешения
Закон о землевладении международных лиц 1994 года снял многие ограничения, ранее наложенные на неграждан, покупающих дома на Багамах. Тем не менее, при совершении покупки все еще есть некоторые законные возможности, через которые можно перейти.
Ваша покупка недвижимости должна быть зарегистрирована в канцелярии премьер-министра, если выполняется любое из следующих условий:
- Вы покупаете недвижимость площадью более двух акров.
- Вы намерены сдать в аренду любую или всю собственность.
- Вы покупаете недвижимость для коммерческого развития.
Этот процесс включает в себя предоставление подтверждения права собственности, уплату налога на имущество и сбор. Если ваша покупка не подпадает ни под одно из этих условий, вы все равно должны зарегистрироваться в Совете по иностранным инвестициям.
Вам также понадобится разрешение на проживание на Багамах, если вы планируете остаться дольше 90 дней. Удобно, что покупка дома на Багамах автоматически дает вам право подать заявление на получение карты владельца дома, которая дает вам большинство прав жителей.
Правительство Багамских Островов приветствует иностранные инвестиции в недвижимость, поэтому мечты о собственном кусочке мирного рая могут стать реальностью.
Затраты и финансирование
Элитные дома на Багамах обычно стоят около 1 млн. долл. США. Конечно, цена имущества – не единственная цена, к которой вы должны подготовиться – важно помнить, что вам придется платить налог на недвижимость на Багамских островах и другие сборы. Обычай на Багамских островах диктует, что цены на недвижимость указаны с учетом уплаты 50% государственного гербового налога и налога на добавленную стоимость, гонораров агента по недвижимости и юридических сборов продавца.
Как покупатель, вы несете ответственность за:
- 50% государственного гербового налога (10% на недвижимость свыше 100 000 долларов США).
- 50% НДС (12%) на комиссионные и юридические сборы, связанные с покупкой.
- Ваши собственные судебные издержки.
Финансирование из финансовых учреждений Багамских Островов доступно, но будьте готовы к значительному первоначальному взносу. Большинству банков на Багамах потребуется авансовый платеж в размере около 40%, а финансирование негражданам будет предоставляться в долларах США по международным ставкам.
Налог на имущество
Оценка имущества для определения налоговых обязательств может быть инициирована либо Багамским отделом по налогу на недвижимость, либо владельцем имущества. Счета по налогу на имущество отправляются ежегодно в октябре, а оплата производится до конца года. (По просроченным платежам начисляются дополнительные процентные расходы.) Скидки предоставляются владельцам недвижимости, которые полностью оплачивают свой счет заранее (до конца марта).
Чтобы запросить визит у оценщика недвижимости на Багамских островах, вы можете подать заявление в подразделение по налогу на недвижимость.
Правила покупки недвижимости на Багамах
Если вы никогда ранее не покупали недвижимость за пределами своей страны, у вас могут возникнуть вопросы о правилах и законах, которые применяются при покупке дома на Багамах. В этом разделе я рассмотрю некоторые вопросы, которые я слышу чаще всего.
- Разрешено ли негражданам покупать недвижимость на Багамах? Если да, существуют ли специальные правила, которые применяются?
Мы уже немного об этом говорили в предыдущих разделах, но да – иностранные граждане могут покупать недвижимость на Багамских островах, за очень немногими исключениями. (Если вы ранее были высланы или депортированы с Багамских островов, вам придется подать заявку на разрешение для повторного въезда в первую очередь.)
Вам нужно будет зарегистрировать свою покупку (в канцелярии премьер-министра или в Совете по иностранным инвестициям, в зависимости от того, как вы планируете использовать имущество). Проверьте раздел «Сборы и разрешения» выше для более подробной информации.
- Багамские агенты по недвижимости лицензированы? Какие сборы они взимают?
Покупателям на рынке недвижимости Багамских островов настоятельно рекомендуется воспользоваться услугами местного агента по недвижимости. Все юридические брокеры и торговые агенты должны получить лицензию от Багамской ассоциации недвижимости (BREA), которая является частью Национальной ассоциации риэлторов.
BREA устанавливает агентские сборы. В настоящее время агентское вознаграждение за развитую недвижимость составляет 6%, а вознаграждение за освободившуюся землю составляет 10%.
- Вам нужно работать с адвокатом Багамских Островов для покупки недвижимости?
По закону вы не обязаны привлекать местного адвоката для управления покупкой недвижимости на Багамских островах. При этом местный адвокат будет не только следить за тем, чтобы все документы, связанные с вашей транзакцией, были в порядке, но и предоставлять официальное заключение о праве собственности. Это мнение может выступать в качестве страховки, поскольку страховка вашего адвоката покроет все расходы, если дефект в названии обнаружится позже.
Хотя это и не обязательно, работа с местным адвокатом во время покупки недвижимости на Багамских островах имеет свои преимущества.
Что вы можете сделать с недвижимостью на Багамских островах
Может показаться, что я забегаю вперед. В конце концов, если вы читаете эту статью, вы, вероятно, все еще рассматриваете возможность покупки дома на Багамах. Говорить о том, что вы имеете законное право делать с собственностью после покупки, может показаться преждевременным. Но это то, что вы должны рассмотреть. В конце концов, вы не хотите покупать недвижимость на Багамах, имея в виду только план, чтобы обнаружить, что вы ограничены в том, как вы можете его использовать.
Ремонт или модернизация
Может быть, вы нашли дом в месте, которое вы любите, который нуждается в некоторой работе. Возможно, у вас есть планы купить менее дорогую недвижимость и переделать, пока вы не получите дом своей мечты. Рассматривали ли вы юридические ограничения, с которыми вы можете столкнуться?
Все проекты реконструкции должны быть одобрены до начала любых работ. Вы можете получить разрешение на проект реконструкции в Градостроительном совете (для небольших ремонтных работ) или в министерстве работ (для более крупных проектов, требующих разрешения на строительство). Желательно работать с местным инженером или архитектором, чтобы помочь облегчить этот процесс.
Если для ремонта вам нужен не багамский специалист, вам все равно понадобится местный инженер или архитектор, чтобы подписать планы и получить разрешение от властей. Большинство багамских архитекторов проходят обучение в Северной Америке или Великобритании, и все они должны получить лицензию местного совета.
Сдача в аренду вашего дома
Если вы покупаете дом на Багамах в качестве инвестиционной собственности или просто хотите заработать дополнительные деньги, когда вы им не пользуетесь, вы по закону имеете право сдавать в аренду недвижимость на Багамах, если вы зарегистрировали покупку с канцелярией премьер-министра.
Вот несколько простых советов о рынке аренды на Багамах:
- Аренда может быть либо валовой (арендодатель покрывает все расходы, связанные с имуществом), либо нетто (арендатор несет ответственность за налоги, обслуживание и т. д.)
- Стандартная практика аренды на Багамах – это просить первый месяц, последний месяц и месячный гарантийный депозит.
- Арендодатели и арендаторы могут свободно договариваться об арендных ставках по своему усмотрению. Законы, регулирующие ценообразование, применяются только к объектам стоимостью менее 25 000 долларов США.
- Законодательство на Багамах имеет тенденцию отдавать предпочтение правам арендодателей по сравнению с правами арендаторов.
- Багамские Острова не взимают никаких налогов с доходов от сдачи в аренду имущества.
- Цены на аренду значительно различаются по стране в зависимости от местоположения, размера недвижимости и удобств, поэтому внимательно изучите этот нюанс.
- Ставки налога на аренду имущества на Багамах выше, чем на жилье, занимаемое владельцами.
Если вы планируете сдавать в аренду свою покупку, имейте в виду, что большинство багамских арендуемых объектов недвижимости меблированы.
Продажа
Конечно, большая часть информации, которую я освещал в разделах о правилах и ожиданиях покупки недвижимости на Багамах, также будет применяться, если вы решите продать свою собственность на Багамах. Продажа недвижимости в стране обязывает вас платить больше, чем покупать. Вы должны быть готовы заплатить:
- 50% государственного гербового налога (10% на недвижимость свыше 100 000 долларов США).
- 50% НДС (12%) на комиссионные и юридические сборы, связанные с покупкой.
- Ваши собственные судебные издержки.
- Все гонорары риэлтора (от 6% до 10%).
Чтобы гарантировать, что вы сможете перевести выручку от продажи вашей багамской собственности обратно в свою страну, убедитесь, что вы зарегистрировались в Департаменте валютного контроля Центрального банка при покупке недвижимости.
Пребывание на Багамах
Для многих людей покупка дома на Багамах является первым шагом на пути к гражданству. Хотя Багамские Острова, в отличие от некоторых других стран, не предлагают гражданство путем инвестиций, владение домом в стране может помочь вам получить право – и в некоторых случаях ускорить – процесс получения статуса постоянного жителя или гражданина.
Власти Багамских Островов предлагают три варианта вида на жительство для неграждан:
- Постоянное место жительства.
- Ежегодное проживание.
- Карточка владельца дома.
Покупка дома на Багамах автоматически дает вам право подать заявку на Карту Владельца дома, которая облегчит легкий въезд, выезд с острова и вокруг него. Но если ваш конечный план состоит в том, чтобы получить гражданство Багамских островов, вам нужно будет сделать несколько других шагов. Как только вы станете постоянным жителем, вам придется:
- Поддерживать статус постоянного жителя не менее десяти лет, включая год до подачи заявления на получение гражданства.
- Жить на Багамах не менее шести лет до года до подачи заявления.
Готовы начать
Это оно! Я рассмотрел все, что вам нужно знать, чтобы быть полностью готовым купить дом на Багамах, от правовых ограничений и требований до понимания того, как работает багамский рынок недвижимости и чего от него ожидать.
Готовы ли вы начать осматривать недвижимость на островах или уже присматриваете за домом вашей мечты на Багамских островах, я надеюсь, что я ответил на все ваши вопросы о том, чего ожидать при покупке недвижимости на Багамах.
